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涉产权式商铺案件审理思路研究
作者:成都中院产权式商铺课题组  发布时间:2020-03-10 16:35:17 打印 字号: | |

近年来,随着我国社会主义市场经济的快速发展,在楼市竞争激烈的情况下,各地的房地产开发商为扩大商业房产投资群体,加速资金滚动谋取利益,将大面积的物业分割成小单元,并以承诺回租、统一经营等方式吸引小投资者,“产权式商铺”应运而生。但由于缺乏必要的制度环境与技术支持以及受经济下行的影响,产权式商铺的发展呈现出理论认识歧义纷呈、现实操作杂乱无章、经营状况败多胜微的混乱局面,由此产生了大量的合同关系复杂、权利定性争议大、责任承担举证难、刑民法律关系交叉的产权式商铺民事纠纷。目前各地法院对于此类纠纷的审判思路多样,处理路径较为混乱。为此,课题组就产权式商铺的概念、法律关系和纠纷背景等相关问题进行了梳理,并在此基础上就此类案件的审理思路进行了分析研判,以期为此类案件的办理提供参考。

一、产权式商铺的法律关系分析

所谓产权式商铺,是指房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售,业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营,而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理,业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。其实质是所有权和经营权相分离的一种房地产商铺产品形式,目的是开发商为了筹集或迅速回笼建设资金。根据实践操作中开发商是否对商业建筑物进行物质形态上的实际分割,一般将产权式商铺分为独立产权式商铺和虚拟产权式商铺。

由于产权式商铺的物理属性和特有的经营模式,实践中存在多种法律关系交叉并存的问题,其中主要存在房屋买卖合同法律关系、装饰装修合同关系、房屋租赁合同关系、委托合同关系等法律关系,因此对相关法律关系进行梳理就显得尤为重要。

(一)装饰装修合同中的装修款应认定为购房款的组成部分

从合同内容而言,购房人与出卖人或关联企业签订的《委托装修协议》约定中往往缺乏装饰工程量清单、装修装饰标准等装修合同的必备要素和条款,通常出卖人会在合同中约定在逾期办证时向购房人承担购房总款(含装修装饰款)一定比例(如1%)的违约金,且《房屋买卖合同》中约定的清水房价格普遍偏低,《委托装修协议》约定的装修款明显过高;从交易过程来看,购房人购房的目的在于获取投资回报,并不关心房屋的装修状态。在正常返租期间,也并不关心案涉房屋的装修进展情况,直到出卖人或关联企业不能按约定正常返租时,购房人才根据《委托装修协议》主张权利。因此,在产权式商铺模式中,购房人支付的装修款和装饰配套费实质为购房款的组成部分。

(二)委托经营关系应当认定为房屋租赁关系

在产权式商铺模式中,对于购房人与相关企业签订的《委托经营管理合同》,从实践来看,此类合同约定的每月经营管理费,系按照清水房房款、装修款、装饰配套费总和以一定比例计算的固定收益,不论经营好坏与否,出卖人或关联企业都要向购房人每月定期向购房人支付该收益,此类合同关于经营管理费的约定与一般租赁合同中的权利义务一致,故产权式商铺交易模式中的经营管理费实为租金,委托经营关系应当认定为房屋租赁关系。

(三)房屋买卖合同与租赁合同可认定为合同独立或合同联立的关系

1.从合同独立的角度看,房屋买卖合同与租赁合同应分别独立

此种观点认为,在产权式商铺交易模式中,虽然购房人与开发商或关联企业签订的数份合同权利义务不可分割,共同实现了购房人购买房屋并以所购房屋为投资基础,再交由出卖人或关联企业统一经营管理、从而取得物权投资收益(实为租金)的目的。但购房人与开发商或管理经营者在意思自治的情况下分别签订房屋买卖合同和租赁合同,房屋买卖合同和租赁合同约定的权利义务不一致,法律关系、法律后果均不相同,且两份合同的意思表示均真实、合法。因此房屋买卖合同和租赁合同应当各自独立,分别按照《房屋买卖合同》和《租赁合同》的约定及相关的法律规定进行审理。

2.从合同联立的角度看,房屋买卖合同和房屋租赁合同等关联合同应当认定为同一目的下合同联立的关系

另外有一种观点认为产权式商铺交易为合同联立的典型例子,是以满足当事人不同的利益需求而另创设的新形态合同。此类新型合同随着交易形式的固定化和类型化,逐渐从非典型性合同转化为典型性合同,进而推进合同法之新发展。但对合同联立问题,《中华人民共和国合同法》并无专门规定。

依史尚宽教授之见解,所谓合同联立是指数个合同“不失其个性,而相结合”。依结合之方式,具体又可分为一方依存之结合、相互依存的结合和择一的联合。王泽鉴教授认为,合同联立是指数个契约(典型或非典型)具有互相结合的关系。此结合包括两种情况,一是单纯外观的结合,即数个独立的契约仅因缔结契约的行为(如订立一个书面)而结合,相互间不具依存关系,即外观性联立;二是具有一定依存关系的结合,即依当事人之意思,一个契约的效力依存于另一个契约的效力,即功能性联立。

根据以上学说,在产权式商铺的交易模式中,购房人与开发商或关联企业签订的数份合同权利义务不可分割,共同实现了购房人购买房屋并以所购房屋为投资基础、再交由出卖人或关联企业统一经营管理、从而取得投资收益(实为租金)以及开发商通过多份紧密关联的合同实现从交易的各个环节中获取利润的目的,应属于功能性合同联立的范畴。此类交易中数合同直接的依存关系以及由此产生的整体的交易功能已经相当客观化和类型化,便于司法实践中通过合同解释的方法明确合同联立的形成。因此在产权式商铺交易中,房屋买卖合同和房屋租赁合同或委托经营合同等关联合同应当认定为同一目的下合同联立的关系。

二、涉产权式商铺案件的背景要素及具体纠纷形态

实践中,产权式商铺纠纷的引爆点往往在于租赁或者经营不善后引发差欠租金或者差欠所谓的投资回报,部分业主主张解除合同,部分业主主张继续履行合同,而希望继续履行合同的业主也往往不能就如何继续履行合同达成一致。基于业主诉求的不同,其起诉的内容也有所差别。因此,课题组将结合两种不同的案件背景要素,具体分析不同情况下涉产权式商铺案件中审理思路及要点。   

(一)容易引发产权式商铺涉诉纠纷的交易背景

根据对产权式商铺交易模式在实践中的具体考察,我们发现,一般容易引发纠纷的交易现状为两种情形,具体如下:

第一种为“有打造、有经营但经营不善、回报较低”,即开发商虽然对相关楼盘实际进行了打造(即按照装修合同进行装修)以及履行了合同约定的相关经营行为(即按照承诺进行招商出租、对物业进行统一管理),但经营不善,导致商业体整体运行状况不好,无法获得预期的经营利润,仅能支付业主部分租金或租金下调。

第二种为“无打造、无经营、无回报”,即开发商出售楼盘之后,并未对相关楼盘进行实际的打造、经营,亦未对业主支付相关租金回报,即“无打造、无经营、无回报”的三无情况。

(二)产权式商铺涉诉常见的纠纷形态

买卖合同纠纷中,因商铺经营状态不同、房价涨跌形态不同,购房人利益各有不同,故主要会提出以下几种诉讼请求:(1)要求解除房屋买卖合同、退还房款及税费、赔偿损失、支付违约金;(2)要求商铺出卖人出具面积实测报告、退还差额房款(含装饰装修、税费在内)并支付资金占用利息损失;(3)继续履行合同,交房或办理产权证;

装饰装修合同纠纷中,购房人往往以实际装修价值与市场价值不符、装修逾期完工或未装修为由要求装修公司退还装修款、装饰款并支付资金占用利息、赔偿购房人为实现债权支出的各项费用。

房屋租赁合同纠纷中,与买卖合同类似,因为利益差异,作为房屋产权人的购房人通常会提出以下几种诉请:(1)以承租人长期拖欠租金为由,要求解除《委托经营管理合同》或《房屋租赁合同》、腾退案涉产权式商铺;对于《委托经营管理合同》或《房屋租赁合同》已解除的,可能还涉及要求返还案涉产权式商铺并支付房屋占用使用费;(2)要求承租人继续履行《委托经营管理合同》或《房屋租赁合同》,支付所欠购房人租金及逾期支付租金的违约金。

三、涉产权式商铺案件的审理思路研判

在案件的司法审理中,应当结合不同类型的产权式商铺、不同类型的交易情况具体探究相应的审理思路。综合以上分析,主要形成了以下审理思路:

(一)审理思路一:将房屋买卖合同、装饰装修协议、经营管理合同或租赁合同等多份合同认定为合同联立的关系,统一处理

在合同联立的视角下,产权式商铺下购房人参与签订的房屋买卖合同、委托装修协议、经营管理合同或租赁合同等多份合同,虽然相对方可能不统一,单独每一份合同的法律性质亦不相同,但无论从合同签订的形式、合同约定的内容、实际履行的方式来看,上述几份合同实际上互为条件、相互关联,权利义务不可分割。

1.以单独的合同纠纷起诉的审理思路

虽然在合同联立的视角下,产权式商铺中的几份合同属于相互关联、权利义务不可分割的关系,但鉴于司法实践中存在大量购房人以其中单独的合同起诉的情况,如果一刀切地驳回起诉,将对司法审判造成较大的压力,也与各地司法实践不符。因此,对于以单独的合同纠纷起诉的案件,将结合合同联立的观点,根据不同的经营情况采取不同的审理思路。

(1)若该楼盘属于“无打造、无经营、无回报”的三无情况,购房人单独起诉请求解除租赁(委托经营)合同的,可予支持;购房人单独起诉请求解除买卖合同而不请求解除租赁(委托经营)合同的,不予支持。

(2)若该楼盘属于“有打造、有经营但经营不善、回报较低”,购房人单独起诉请求解除某一合同的,在仅有少部分业主(商铺面积未达建筑物总面积 2/3 以上且业主人数未达总人数 2/3 以上)起诉的情况下,应按照“合同联立”的原则,释明应当以多份关联合同一并起诉。若购房人坚持以单独的合同纠纷起诉,则驳回起诉。若多数业主(商铺面积达建筑物总面积 2/3 以上且业主人数达总人数 2/3 以上)起诉请求解除租赁(委托经营)合同的,可予支持;多数业主起诉请求解除买卖合同而不请求解除租赁(委托经营)合同的,不予支持。

2.以多份合同(买卖合同、装饰装修合同、租赁合同、委托经营合同)起诉的审理思路

(1)对于要求解除具有关联关系的多份合同关系及返还投资款本金、投资回报的诉请的,则判决出卖人或关联企业连带返还投资款本金及投资回报具体金额,阐明案涉产权式房屋作为出卖人或关联企业连带返还投资款本金及相应投资回报的保证,购房人可通过司法拍卖程序实现债权。

(2)对于要求继续履行多份具有关联关系的合同关系及支付相应投资回报的诉请,应注意出卖人诉请的投资回报是否到期:对于到期未付的投资回报,应判决出卖人或关联企业连带支付购房人诉请范围内的投资回报的具体金额;对于尚未到期的投资回报,不应在判决主文中直接支持具体金额或计算方式,但可以在判决说理部分写明出卖人或关联企业应参照《委托经营管理合同》的约定按期足额支付尚未到期的投资回报,避免酿成新的纷争和诉累。

3.将产权式商铺中的多份合同认定为合同联立关系存在的风险与难点

(1)法律关系认定存在一定风险和跨度

购房人和不同主体签署了多份合同,若直接否定依据书面证据呈现的法律关系,并且主动改变案涉法律关系性质的认定,与购房人直接依据书面证据主观认识的法律关系存在较大差异,法律认定存在一定风险和跨度,最后处理结果与购房人心理预期(既取得房屋所有权又能拿回委托经营管理费收益、装修款和装饰配套费)也存在较大落差,增加了法院维稳风险。

(2)认定多个不同主体承担共同或连带责任存在一定法律风险

如何结合案件事实,严格从法律层面对出卖人及其关联企业的行为主体和责任主体进行统一认定,最终判决上述三个主体共同或连带承担责任存在难点和风险。

(3)执行环节存在诸多障碍,房屋拍卖难以整体变现

往往在出现产权式商铺集体诉讼前,出卖人或关联企业已基本无资产可供执行,故执行款项只能在执行环节通过拍卖房屋的方式变现或执行出卖人对第三方的债权,但因大部分产权式房屋没有“四至”难以在现场确切定位,且绝大多数业主尚未起诉,而已起诉的业主和未起诉的业主所有的产权式房屋不可避免存在物理和空间属性上相邻或无法分割的特点,故在执行拍卖环节将可能存在诸多障碍,难以整体变现。

(4)少部分业主先起诉并进入执行环节后引发的后续业主大面积起诉及稳定风险

出卖人对第三方的债权系租金收益,通常是出卖人按照一定比例(如30%)向所有购房人支付委托经营管理费的主要经济来源。若先起诉的购房人获得生效判决并申请法院冻结或执行上述来自第三方的租金收益,则可能导致出卖人无法支付其他广大购房人的委托经营管理费,从而造成业主的大面积起诉和维稳风险。

(5)购房人面临收益落空又执行不能情况下的法院维稳风险

鉴于业主对案涉产权式房屋仅享有物的担保而并不真正享有所有权,故具有合同联立关系的多份合同解除后则无权再收取委托经营管理费。因此,若出卖人或关联企业无能力返还投资款本金及相应投资回报,且作为担保的房屋尚未通过执行程序整体变现的相当长一段时间内,业主可能面临收益落空又执行不能的情况,亦存在维稳风险。

(二)审理思路二:将房屋买卖合同、装饰装修协议、经营管理合同或租赁合同等多份合同认定为多份独立的合同,以独立产权式商铺与虚拟产权式商铺为分类区分不同经营状况下的审理思路

1.独立产权式商铺涉诉案件的审理思路

(1)交易现状为“有打造、有经营但经营不善、回报较低”下的裁判思路

①购房者以装饰装修合同起诉

基于前述分析,购房人缴纳的装修款和装饰配套费实为总房款的部分,其对应的并非购房人所购的单个房屋而应纳入案涉项目统一装修和整体打造的范围予以考量。购房人无权单独就其所购房屋主张解除《委托装修协议》和《补充协议》并返还相应装修款和装饰配套费。且购房人单独主张返还的装修款和装饰配套费在案涉项目的统一装修范围内,因产权式商铺的物理特性不能区分四至,故装修范围实际上也无法甄别。又,购房人依据《委托经营管理合同》约定而收取的委托经营管理费收益对应的基数中包括装修款和装饰配套费,在绝大部分购房人已取得不动产登记证书且购房人普遍实际享受了委托管理收益的情况下,应视为对交付房屋现状的认可。故,直接驳回购房人关于装饰装修合同纠纷项下的所有诉讼请求。

②购房者以房屋买卖合同起诉

将装修款、装饰配套费认定为房款,对双方的权利义务除房屋总款的上述认定外,其余仍然按《房屋买卖合同》的约定和法律规定进行审理。

③购房者以房屋租赁合同(或委托经营合同)起诉

因所有权的行使具有谦抑性,产权式商铺因其特殊性,谦抑性更加明显。基于产权式商铺特殊性下的“业主专有权应当予以限制”和“禁止权利滥用”原则,产权式商铺的业主在行使专有部分权利时不得损害其他业主的合法权益。因此对于商铺的经营管理人在期满后要求续约或者因经营困难要求调整租金支付标准的,应当参照《中华人民共和国物权法》第 七十六条第 2 款的规定,经商铺面积占建筑物总面积 2/3 以上的业主且人数占总人数 2/3 以上的业主同意,其续约约定或者调整租金的方案有效。未经同意的业主主张终止合同或者不适用新租金标准的,不予支持。购房人的解除权行使应当相应受限,但可向其释明可以请求赔偿损失、支付欠租、且开发商和关联企业均需承担连带责任。

(2)交易现状为 “无打造、无经营、无回报” 下的裁判思路

①购房者以装饰装修合同起诉

同前文的处理理由及处理方法一致,将装修款、装饰配套费认定为房款的一部分,直接驳回购房人关于装饰装修合同纠纷项下的所有诉讼请求。

②购房者以房屋买卖合同起诉

产权式商铺作为一种特殊的交易模式,购房人与开发商签订房屋买卖合同的目的在于实现将所购房屋交由出卖人或关联企业统一经营管理、从而取得物权投资收益(实为租金)的目的。故开发商或关联企业缺乏实际经营的行为将直接导致购房人签订《房屋买卖合同》的目的根本不能实现,因此对于购房人请求解除买卖合同的主张,予以支持。

③购房者以房屋租赁合同(或委托经营合同)起诉

按《房屋租赁合同》或《委托经营合同》的约定及法律规定进行审理。

2.虚拟产权式商铺涉诉案件的审理思路

(1)交易现状为“有打造、有经营但经营不善、回报较低”下的裁判思路

①购房者以装饰装修合同起诉

同前文的处理理由及处理方法一致,将装修款、装饰配套费认定为房款的一部分,直接驳回购房人关于装饰装修合同纠纷项下的所有诉讼请求。

②购房者以房屋买卖合同起诉

将装修款、装饰配套费认定为房款,对双方的权利义务除房屋总款的上述认定外,其余仍然按《房屋买卖合同》的约定和法律规定进行审理。

③购房者以房屋租赁合同(或委托经营合同)起诉

因在虚拟产权式商铺中,业主享有的物权类似于按份共有,因此对此类案件的审理,应当参照按份共有的相关规定予以审理。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定,处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。参照此条规定,课题组认为,对于虚拟产权式商铺的审理应把握以下几个思路:第一,审查业主有无共同约定,并审查意思自治的内容及合法性。权利行使以业主同意作为前提,审理中应审查合同约定,章程、管理公约等的规定,约定内容可阻碍个别小业主在物权上的请求权。第二,在无约定的情形下,审查权利共同行使的必要性,审查多数意见的合理性,通过业主多数决的方式平衡各方利益(即须经商铺面积占建筑物总面积 2/3 以上的业主且总人数 2/3 以上的业主同意)。第三,以保障连续经营及实现物的效用最大化作为价值导向,原则上业主不得单独要求收回商铺。

(2) 交易现状为“无打造、无经营、无回报”下的裁判思路

由于开发商或关联企业缺乏实际经营的行为将直接导致购房人签订《房屋买卖合同》《房屋租赁合同》《委托经营合同》等的目的根本不能实现,因此该种情况下虚拟产权式商铺的审理思路同独立产权式商铺中“无打造、无经营、无回报”情况下的审理思路一致。

3.合同独立视角下相应审判思路存在的风险与难点

(1)相关法律定性及认知存在法律认识和事实认定上的障碍

首先,购房人和其他业主之间到底属于何种法律关系,目前在物权法中缺乏明确依据,理论上有建筑物区分所有权关系说、按份共有说、共同共有说,但均难以严格适用于不同的案情,故本文提出的物权性质界定仍存在深入论证的空间及法律认识上的障碍。其次,否定表面证据呈现的装饰装修合同关系,直接将装修款和装饰配套费认定为购房款的组成部分以及购房人诉请针对其所购房屋的装修款和装饰配套费纳入到案涉项目统一装修和整体打造经营范围内来认定存在法律风险,而且即使绝大部分购房人已取得不动产登记证书并普遍享受了委托经营管理费收益,能否当然视为对交付房屋现状的认可也值得商榷。尤其是类似的项目尚未装修完时,业主既未取得不动产登记证书,亦将在很长一段时间没有任何委托经营管理费收益,故直接驳回购房人关于装饰装修合同纠纷项下的全部诉讼请求的理由是否准确及充分,还有待进一步商榷。而一旦将装修款和装饰配套费认定为购房款后,基于项目系统进行装修和整体打造经营,若今后全体业主或业委会主张解除《装饰装修合同》并要求返还装修款和装饰配套费,案涉项目的装修水平、范围及租赁期满后返还房屋的原状应如何认定也存在事实认定障碍。在房屋买卖合同纠纷项下,若将装修款和装饰配套费直接认定为购房款的部分,可能存在《房屋买卖合同》条款理解及适用的障碍。

(2)对于独立产权式商铺而言,限制业主专有权存在风险

从各业主的诉讼请求来看,其既要通过解除《委托经营管理合同》收回房屋自主经营,又要解除《装饰装修合同》要求退还装修款和装饰款,还想取得房屋的所有权不变。在开发商实际经营的情况下,现提出的审理思路仅认可购房人对所购房屋享有所有权,却不支持其实际收回房屋自主经营,又不支持其收回装修款和装饰配套费处理结果将和购房人的预期产生较大差距,增加法院的维稳风险。 

(3)对于虚拟产权式商铺而言,开发商缺乏实际经营情况下的解决方案难以解决问题本质

当开发商未对商铺进行实际招租、经营的情况下,对于虚拟产权式商铺的处理方式未能直接解决问题本质,后续诉讼风险更大。在虚拟产权式商铺中,由于房屋不具有独立空间,即使购房人对案涉产权式房屋享有所有权,其权利的行使必然受到限制。在租金收益长期无法保障的情况下,即使解除《租赁合同》(《委托经营管理合同》)或在委托经营期满后按购房人取得的不动产登记证书的房屋平面图判决实际承租方返还房屋,但因房屋四至不清和涉及的相邻关系仍会面临执行不能的障碍,业主亦无法真正实现自主经营管理,后期处理难度和维稳风险较大。

(三)对于涉嫌刑事犯罪的涉产权式商铺案件,应当及时移送公安机关

在实践中,还有部分楼盘在买卖合同中约定了回购条款,因开发商资金链断裂或经营不佳等原因,存在租金长期无力支付等情形,部分购房人在向法院提起民事诉讼的同时,也以诈骗或非法吸收公众存款为由向公安机关报案。因此,在民事案件审理过程中,如果发现符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第五条以及《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定的情形,应当及时移送公安机关。

鉴于当前司法机关对产权式商铺刑民交叉案件的认识尚有待进一步统一,为避免相互推诿或引发大规模信访稳定问题,对于可能涉及刑事犯罪的案件,在审理过程中应当积极向党委、政法委进行汇报,请求党委、政法委统一协调处理。

综上,前述案件处理思路均有一定的合理性,同时也存在社会效果和法律效果不足之处,需进一步征求意见后统一思路、确定裁判思路和尺度。但课题组认为,为妥善处理同一楼盘引发的各类纠纷,应当坚持“同一楼盘统一处理”的原则。具体采用何种审理思路,应当结合购房人是否取得分户产权、楼栋是否已经打造、楼盘是否存在盘活可能、合同是否涉及装修、是否存在委托经营或其他关联合同等实际情况,以兼顾大部分涉诉群众诉求、有利于实现大多数群众利益的方式确定。


 
来源:民四庭
责任编辑:研究室

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