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产权式商铺交易往往会签订多份合同,多份合同系统一的法律关系,发生纠纷时购房人不能仅请求解除其中一份合同
王某诉盛某公司商品房买卖合同纠纷案
  发布时间:2020-01-14 16:53:18 打印 字号: | |

基本案情

王某盛某公司签订预约合同,约定购买盛某公司开发的案涉房屋。同日,王某与案外人展某公司签订《委托经营合同》,约定:王某委托展某公司享有对该房产的收房、物管、招商、出租、及办理相关营业手续、装修装饰等权利,并委托喜某公司经营管理,喜某公司按期向王某支付经营收益。

同日,王某还与梦某公司签订《房屋装修协议》,约定梦某公司是经喜某公司指定的并经王某认可的装修公司,梦某公司按照王某认可的喜某公司提供的酒店装修标准进行装修,王某支付装修款和相应家居家电配套费用。

后王某与盛某公司签订了正式的《商品房买卖合同》,房屋价款、交付时间、交付条件以及相关的违约责任进行了约定并约定盛某公司逾期超过90日交房的,买受人有权退房。合同签订后,展某公司在约定的时间内代王某收取了房屋,展某公司将楼盘统一打造经营一段时间后,未按期支付租金。

王某以盛某公司逾期交房已超过90日为由诉请:1.解除案涉《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《房屋装修协议》《装饰补充协议》;2.盛某公司返还王某已付购房款、税费,并向王某支付违约金及购房款及税费的利息;3.公司承担连带责任。

【裁判结果】

法院经审理认为:根据《委托经营合同》的约定,王某委托展某公司对案涉房屋进行收房。盛某公司与展某公司在约定的交付时间内已完成房屋交接。虽交房时不完全符合合同约定的交付条件,但案涉房屋在交付后、王某起诉之前达到合同约定交付条件,且展某公司按照《委托经营合同》的约定支付了部分租金,王某已部分实现了购买案涉房屋并取得收益的目的。参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,案涉房屋在一审庭审辩论终结前已取得竣工验收合格证、面积测绘成果报告,故已符合法定和约定的交付条件。王某以盛某公司未向其交付房屋为由主张解除《商品房买卖合同》及补充协议、《房屋装修协议》及《装饰补充协议的理由不能成立,故判决驳回王某的诉请。

【典型意义】

本案系涉产权式商铺纠纷的案例。产权式商铺交易过程中的各合同系根据销售打造返租从而在每一个环节获取利润的目的由产权式商铺的出卖人设计和实施,各合同之间紧密联系不可分割。房屋买卖合同、租赁合同、委托管理合同系因交易而相互绑定,成为开发企业完成楼盘打造、买受人购房投资获得回报的基石。故上述多个合同关系通过联立实现获取投资收益对价的目的,系合同各方的真实意思表示。联立的数个合同要么统一履行、要么统一解除。如在无法继续履行的情况下将上述三份合同分割处理,以房屋买卖合同项下已完成办证为由不解除买卖合同,则买受人仅得有一个既无物理四至,也无法单独使用的空间概念,无法实际使用;如果仅解除买卖合同而不解除租赁合同,则出现买受人所有权消灭但仍具有收益权的悖论;如仅解除装饰装修合同然则装饰装修款实为房款的组成部分,解除装饰装修合同后将导致利益明显失衡。将多合同分开处理的方法既不符合法理和当事人真实意思表示(即出卖人、承租人、管理人在每一个环节获取利润;买受人通过购买返租获得物权和收益),也不能从根本上解决问题。

将多合同统一处理既有利于业主止损,也便于人民法院审理。一个产权式商铺的交易过程中,往往存在多个合同主体交织、多法律关系竞合的情况。在涉及同一楼盘的产权式商铺集团诉讼中,会同时存在不同业主以房屋买卖、装饰装修、租赁回购其中或者多合同分别起诉的情况。按照前述处理思路,即便存在已在前期解除了委托经营管理合同的情况,也不影响继续对买卖、装修等合同是否应予解除进行审查。  

本案中,实际发生纠纷的根源在于联立合同之一《委托经营合同》未予完全履行,展某公司未按照约定足额支付租金。王某以《商品房买卖合同》中约定的交付时间逾期为由主张解除商品房买卖合同,但未主张一并解除装饰装修合同、委托经营合同且展某公司已完成收房行为,故判决驳回王某的诉请。

 


 
来源:民四庭
责任编辑:研究室

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