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合同约定的房产证、国土证办理期限均在“二证合一”政策实施后,办理不动产权证书的时间应以在后的期限为准
胡某诉致某公司商品房买卖合同纠纷案
  发布时间:2020-01-14 16:52:15 打印 字号: | |

基本案情

胡某与致某公司签订《商品房买卖合同》及补充协议,约定交房时间为20151231日,办理房屋所有权证的时间为商品房交付之日起365日内并约定办理国有土地使用权证在本项目国土竣工后3年内由致某公司提供必要的协助义务。致某公司在20151231日交付了房屋。20161014日,楼盘所在区人民政府发布《关于实施不动产统一登记有关事项的通告》,载明201610309:00201611317:00,全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务,从20161149:00起启用不动产统一登记簿证,受理的不动产登记申请,按不动产统一登记程序办理,由区不动产登记中心颁发《不动产权证书》《不动产登记证明》。

胡某起诉请求:一、致某公司为其办理所购房屋的不动产权证;二、致公司支付迟延办理房屋权属证书违约金至胡某取得不动产权证书之日止。

【裁判结果】

法院经审理认为:致某公司应当在20161230日前为胡某办理房屋所有权证书,但《不动产登记暂行条例》(中华人民共和国国务院令第656号)于201531日施行,实行不动产统一登记制度,不再就房屋所有权证和国有土地使用权证分别单独办理。20161014日,该区人民政府发布通告实施不动产统一登记,致某公司从事实上已无法为胡某单独办理房屋所权证。从20161030日至20161230尚在合同约定的办理房屋所有权证期间内,在此期间内致公司不应当承担违约责任。

关于致某公司是否应当承担自20161230日后未申请办理不动产统一登记的责任。第一,因不动产统一登记制度实施后,致某公司已无法单独办理房屋所有权证书而双方在合同中并未就此情况进行约定;第二,不动产统一登记制度实施后已不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证系客观事实,胡某关于致某公司应当承担从20161230后的逾期办理房屋权属证书的违约金的主张并无法律依据;第三,胡某主张致公司为其办理不动产统一登记证书系对房屋所有权以及国有土地使用权统一进行登记,而根据双方补充合同约定办理国有土地使用权证的时间为案涉项目国土竣工后3年内,而胡某起诉时办证时间尚未届满;第四,根据双方因政策调整或者因买受人未能按时提交资料及费用导致办理分户产权的时间迟延的,出卖人不承担任何责任的约定,因办证政策发生调整导致办证手续和时间发生的变化,不应当归责于致某公司。故法院认定,致公司不存在因其原因导致逾期办理房屋权属证书的行为,不应当承担违约责任。

【典型意义】

根据省住建厅、住建局提供的旧版商品房预售合同制式文本,房产证和国土证的办理时间系分别进行约定。但201611月成都市开始实施不动产统一登记,将房产证、国土证合并为不动产权证,不再单独办理该两证。结合二证合一政策实施后开发企业在客观上已不能单独申请办理房产证或国土证的事实,人民法院在审理此类案件时应充分尊重当事人意思自治的原则,对双方利益进行平衡妥善处理相应的诉讼请求。开发企业在对楼盘进行开发前,往往将案涉土地向银行进行抵押贷款,投入到项目建造中。而二证合一后,若不考虑原合同约定的国土证办理时间,判决提前办理不动产证,则开发企业需立即解除土地抵押。而银行作为抵押权人在未获充分担保的情况下,提前解抵存在困难,也导致办证判项的执行不能。若不考虑该因素和背景直接判决提前办不动产证,则极可能出现银行不同意提前解抵开发企业客观上不能办证开发企业继续承担违约金买受人继续主张违约金开发企业无法支付违约金的情况,导致整个楼盘不能办证或开发企业无力支付违约金,进而影响办证需相应税费的缴纳,买受人的请求最终可能无法执行,形成恶性循环。


 
来源:民四庭
责任编辑:研究室

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