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购房人逾期还按揭贷款,开发商代偿后依约可以解除房屋买卖合同
双某公司诉刘某真、侯某祥商品房预售合同纠纷案
  发布时间:2020-01-14 16:51:19 打印 字号: | |

基本案情

2016426日,双某公司与刘某真、侯某祥签订《商品房买卖合同(预售)》及补充协议,约定由刘某真、侯某祥购买双某公司出售的案涉房屋,总价款为600 751元;支付方式为刘某真、侯某祥前期支付首期房价款180 751元,余款420 000元向某银行武侯支行申请贷款,期限20年;双某公司应于2017110日前向刘某真、侯某祥交付房屋。还约定:双某公司为刘某真、侯某祥按揭贷款提供阶段性担保,在保证期内,如因刘某真、侯某祥逾期还款导致双某公司承担代偿责任的,双某公司有权要求刘某真、侯某祥立即归还代还款项,并按同期贷款利率支付代垫期间的利息以及代还金额5%的违约金同时双某公司有权解除合同。之后因刘某真、侯某祥未按期偿还按揭贷款本息,某银行武侯支行向双某公司发出《担保人履行责任通知书》,要求双公司履行担保责任。双某公司在履行担保责任后,向人民法院提起诉讼,请求依据合同约定解除双方的买卖合同。

裁判结果

一审法院审理认为,涉案房屋因刘某真、侯某祥的其他债务已被另案查封执行,如果双某公司解除案涉商品房买卖合同,该法律行为的后果直接影响涉案房屋所有权的归属,从而会直接影响查封法院对被执行标的物的执行,并会损害到案外人的合法利益。双某公司作为上述执行案件的案外人,应当依照最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释第十五条,案外人对执行标的主张足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的,可以依照法律规定向执行法院提出异议,以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当进行审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼的相关规定,行使自己的权利。故本案中,双某公司要求解除案涉商品房买卖合同及补充协议、要求刘某真、侯某祥协助办理注销商品房买卖合同备案手续及不动产预告登记手续的诉讼请求不成立。

二审审理认为,根据双某公司刘某真、侯某祥订立的《<商品房买卖合同>补充协议》,刘某真、侯某祥如未按时偿还贷款导致双某公司承担担保责任,则双某公司拥有合同解除权,现合同约定的事由已经发生,且导致双某公司代为归还贷款本息,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同之规定,双某公司在承担了代偿责任之后行使合同解除权符合合同约定,应予以支持。

【典型意义】

当事人逾期偿还银行贷款,导致出卖人承担连带担保责任在商品房买卖合同纠纷中经常出现。本案中,房屋买受人刘某真、侯某祥主张出卖人双某公司的合同目的为出卖房屋获取购房款,在案涉房屋已经交付,房款已经收讫的情况下,双方之间的合同已经履行完毕对于已经履行完毕的合同,出卖人主张合同解除权不成立,只能以债权进行主张。二审法院审理认为,虽然出卖人已经收取购房款,也交付了房屋,但由于案涉房屋尚未完成过户,物权亦未发生转移,故双方之间的商品房买卖合同并未履行完毕,因此出卖人仍然享有合同解除权。即商品房买卖合同并非一般买卖合同,房屋作为不动产,除了物的交付外,还须进行物权登记手续方能完成整个交易过程。因此,应以不动产权登记手续是否办理界定合同是否履行完毕。


 
来源:民四庭
责任编辑:研究室

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