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限购政策出台前签订并实际履行的房屋买卖合同不受限购政策影响
衡某诉苟某、乔某房屋买卖合同纠纷案
  发布时间:2020-01-14 16:50:18 打印 字号: | |

基本案情

2016927日,衡某与苟某、乔某签订《房屋预订买卖合同》,约定衡某购买案涉房屋,总价款285000元,支付方式为:买方于合同签订当日支付卖方房屋定金人民币20 000元(此定金后抵作购房款);第一笔款项:人民币80 000元于2016927由买方支付给卖方;第二笔款项:人民币185 000元,在卖方领取初始产权证后,由买方向银行申请按揭贷款,完成房产抵押登记后由银行转账支付给卖方。若因买方原因未能办理银行按揭贷款购房手续,则买方应在卖方协助买方办理产权过户手续、取得房产管理部门的取件通知单的当日由买方将第二笔款项185 000元以转账或现金方式支付给方。合同第四条载明:上述房屋的按揭尾款由卖方在领取初始产权证前负责结清,按揭款结清后由卖方在领取初始产权证前负责办理上述房屋注销抵押登记的相关手续。卖方应无条件配合买方办理上述房屋产权过户手续,……”合同第九条载明:“……违约方应承担守约方因诉讼、强制执行所产生的律师费、差旅费、诉讼费等。”2016928日,公证处出具了《公证书》,明确该房屋产权证尚在办理,卖方承诺取得该房屋产权证后将房屋转让给买方。在衡某支付了定金及购房首付款后,苟某、乔某将房屋交付给衡某,现衡某已装修入住。201853日,案涉房屋办理了不动产权证。苟某、乔某于2014219日结清了银行的借款,2018716日,银行出具了《结清证明》,截止法庭辩论终结前,案涉房屋的抵押权尚未注销。2017323日,成都市人民政府办公厅发出了成办发201710号文件,即《关于完善我市住房限购政策的通知》,明确将二手房纳入限购范围。因衡某的购房资格受限,双方未能办理房屋的过户手续,遂引发纠纷。衡某在诉讼过程中表示愿意一次性支付余下185000元购房款。

裁判结果

法院经审理认为,虽然在合同约定的房屋办理产权过户条件成就前,成都市出台了关于住房限购的政策,但该政策只限制政策颁布后的购房资格,对限购政策颁布前已经事实上签订合同、支付购房款的房屋买卖继续履行过户并不产生实质性影响。案涉合同签订于成都市政府关于住房限购政策出台之前且已经履行了主要内容,因此,成都市政府住房限购政策对案涉房屋的过户不产生实质性影响,在苟某、乔某已经取得案涉房屋的不动产权证的情况下,具备继续履行条件。法院认为,在衡某付清购房款后,苟某、乔某应配合银行办理抵押注销登记,并协助办理案涉房屋的过户手续。

【典型意义】

成都市人民政府于2017323日发布了成办发201710号文件,即《关于完善我市住房限购政策的通知》,明确将二手房纳入限购范围,之后还出台了多个限购限售政策文件。在房屋交易实践中,房屋买卖涉及到办理银行贷款、产权过户手续等内容,合同履行步骤较多,限购政策出台时,之前订立的部分房屋买卖合同的履行尚未完毕,买卖双方因自身利益角度不同,对于房屋买卖合同是否受到限购限售政策影响会有不同的理解,因此产生纠纷。关于限购政策的认定时点,人民法院认为限购政策不溯及限购政策出台前已经签订并实际履行的房屋买卖合同。


 
来源:民四庭
责任编辑:研究室

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