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出卖人一房二卖,未能取得房屋的买受人有权要求出卖人赔偿房屋溢价损失
张某文诉何某房屋买卖合同纠纷案
  发布时间:2020-01-14 16:48:56 打印 字号: | |

基本案情

2016918日,卖方何某与买方张某文签订存量房买卖合同,约定房价144.5万元(包括二次装修、家家电等),定金5万元,张某文在过户递件前将房款139.5万元存入理房通资金托管账户,张某文取得产权证书后支付给何某,何某负责在20161130日前到其贷款银行办理完成结按手续、注销抵押登记、取得房屋所有权证。张某文于合同签订时支付定金5万元、中介佣金费2.2398万元。因何某未按约定完成结按、注销抵押登记,张某文于20172月起诉何某继续履行合同。在该案审理中何某2017419日完成提前结按,于201753日与案外人张某然签订《存量房买卖合同》将房屋以60万元出售给张某然,并于2017531日完成过户张某文主张何某继续履行合同一案因此被驳回诉讼请求目前该判决生效。张某文提起本案诉讼,主张解除合同、返还定金并赔偿损失。一审经鉴定评估,诉争房屋在201771市场价值为182.3万元(包括二次装修、家家电等)。

裁判结果

一审法院认为,何某与张某文达成房屋买卖合同后,何某低价另售诉争房屋构成违约。因诉争房屋另行出售导致张某文合同目的不能实现,张某文具有合同解除权,自解除合同意思表示到达何某之日解除。张某文主张返还定金5万元,虽由何某出具收据,但各方认可费用现由中介公司保管事实上无法返还,各方可行解决。张某文主张的房屋差价损失及房屋附属动产损失,因何某的违约行为导致张某文合同目的不能实现,张某文可以主张损失赔偿溢价损失及其他损失,故判决何某赔偿损失40.8万元。一审宣判后何某提起上诉,二审判决驳回上诉,维持原判。

【典型意义】

依法成立的合同,对合同双方具有法律约束力,恶意违约造成守约方损失,违约方应当承担赔偿责任。对于赔偿责任的范围,《合同法》第一百一十三条规定以守约人的损失为限,其损失包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。但在审判实践中,违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失的认定是非常困难的,且无法确定标准,基于不能让违约人因违约行为获利的判断标准,故赔偿损失的范围应当包括积极损失和消极损失,如买受人因订立合同支付的中介、文本等费用,以及合同履行利益、价差及溢价利益等。本案中,由于违约方以明显低价另售房屋,且生效判决已确定案涉房屋买卖合同无法履行的情况下,一审通过鉴定确定房屋溢价是可行的。但在该类型鉴定过程中,应当特别注意选择鉴定时间的基准点,本案一审法院选择的是守约方起诉之日比较合理,故二审予以维持。

 


 

 
来源:民四庭
责任编辑:研究室

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