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合同约定转让出卖人购买集资建房资格且办理房屋过户的,可认定为房屋买卖合同
李某诉税某房屋买卖合同纠纷案
  发布时间:2020-01-14 16:47:19 打印 字号: | |

基本案情

2015215日,税某与李签订《转让协议》,约定税某所在单位正集资建房,税某有资格购房,现将税某的集资建房资格转让给李某,转让房屋的面积、楼层以税某单位核准的为准,李某一次性支付税某转让费37万元;在办理房屋产权手续时,如需税某到单位协助李某办理的,税某应无条件配合。同日,李某向税某支付37万元。201712月,税某从开发商处办理了案涉房屋的收房手续。因税某未向李某交付房屋,李某遂起诉要求交付房屋;税某则反诉要求确认《转让协议》无效。

一审中,税某所在单位出具一份关于案涉房屋所在小区的住房情况说明,载明:案涉房屋所在小区的第7810栋房源系该单位组织单位人员购买的商品房,根据该单位的内部文件规定,单位人员首次签订住房合同必须是本人名字,不能更名;并要求在网上发布售卖可以更名信息的单位人员立即撤下房源信息,以免影响签订购房合同。

裁判结果

税某与李某基于《转让协议》所建立的法律关系性质,应是房屋买卖合同关系,而非税某主张的购房资格转让关系。理由是:《转让协议》中名为税某将本人集资建房资格转让给李某,但约定转让房屋的面积、楼层以税某单位核准的为准税某应无条件协助李某办理房屋产权过户手续等约定内容,能够认定《转让协议》的实质是税某将其即将取得的单位内部集资房的所有权转让给李某。因此,税某抗辩认为内部购房资格不具有可转让性的意见不成立。

《转让协议》的效力,应属合法有效。税某依据城市房地产管理法第三十八条第六款,及合同法第七十九条、第八十四条,主张协议无效理由有二:一是税某在签约时尚未取得产权证,二是债务人将合同义务进行转让时,需经债权人同意。法院审查认为,根据最高人民法院关于买卖合同的司法解释第三条第一款的规定,无权处分并不必然导致合同无效;而城市房地产管理法第三十八条第六款关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定,在性质上属于管理性规定,不影响合同效力;《合同法第七十九条、第八十四条的规定,是针对债权转让的法律规定,而案涉房屋买卖合同关系中,并不涉及债权转让问题,因此该两条法律规定不适用于本案。税某基于其享有的购房资格,与开发商就案涉房屋建立的合同关系中,税某也非只享有权利而不承担义务,因此客观上也不可能将其权利、义务分割开来仅转让其所谓的债权。此外,税某所在单位提交的情况说明,仅表明首次与开发商签订合同的主体须是单位人员本人,不能更名,但并未对单位人员购房后再行转让进行限制。故,《转让协议》不存在合同法第五十二条所规定的合同无效情形,应属合法有效。

李某已按约向税某支付全款,税某亦已自开发商处接收房屋,据此对李某要求税某交付案涉房屋的主张,法院予以支持。

【典型意义】

房屋系卖方通过单位集资建房取得,签约时卖方尚未取得房屋产权的情形下,对买卖双方之间的真实意思表示是购房资格转让还是房屋转让,不能仅以合同内容判断,而应结合转让事项中是否包含房屋、是否约定了产权过户等予以认定。若房屋购买资格与购房人之间不存在特殊身份要求,且买、卖双方所签协议中明确约定是转让房屋的所有权,则应认定双方之间建立的是房屋买卖合同关系,而非购房资格转让关系


 
来源:民四庭
责任编辑:研究室

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