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“期房买卖”合同因限售政策而无法继续履行,买、卖双方均不承担违约责任
吴某诉孙某、钟某房屋买卖合同案
  发布时间:2020-01-14 16:46:15 打印 字号: | |

基本案情

2017326日,孙某、钟某与开发商签订商品房预售合同,购买案涉房屋。在尚未取得产权证前,孙某、钟某于2017919日与买方吴某、中介方袁某签订《转让协议》,约定以160万元出售房屋,双方特别约定转让价格160万元,含车位及更名费用;协议签订当日付定金15万元,在将房屋更名在买方名下之前支付首付款76万元,剩余69万元买方向开发商支付;……中介方协调无法更名,双方免责,卖方退还已付款的全部费用。同日,吴某向孙某、钟某支付15万元定金。2017122728日,案涉房屋、车位的买卖合同签约备案至孙某、钟某名下。后,吴某未能与开发商办理案涉房屋的更名手续。孙某、钟某起诉要求解除《转让协议》,确认由孙某、钟某返还吴某15万元;吴某反诉要求解除《转让协议》,判令孙某、钟某双倍返还定金30万元,并赔偿预期利益损失74万元。

诉讼中,孙某、钟某主张系因房地产政策调控,本市严格禁止期房转让,商品房在网签备案后不予变更或注销,故双方约定的更名转让方式客观上无法履行,属于合同约定的双方免责情形。吴某则主张是卖方要求增加购房款、拒绝履行更名协助义务,构成违约。中介方提交《情况陈述》,称按房地产交易的政策规定,孙某、钟某向开发商购买的案涉房屋属期房,在尚未办理产权证前不能进行再次买卖且更名人员之间需满足直系亲属关系《转让协议》签订时并不能确保更名手续一定办成,因此才特别约定了不能办理更名时的处理方案最终因案涉买卖双方之间并非直系亲属关系,开发商不同意就案涉房屋进行更名购买。

裁判结果

孙某、钟某起诉主张解除合同,系基于《转让协议》无法继续履行且不可归责于任何一方;而吴某反诉主张解除合同,系基于认为孙某、钟某在合同履行中存在违约行为致使合同不能继续履行。故,案涉买卖双方虽均提出了解除合同的主张,但各自的解除事由及对应合同依据、法律依据并不相同,不属于合同法第九十三条所规定的双方协商一致达成解除合同合意的情形。因此,不能以双方均主张解除合同而认定双方协商一致解除了合同。

吴某虽主张合同无法继续履行,是由于卖方意图涨价且不配合办理更名手续所致,但对此主张,吴某未提交证据予以佐证。而根据双方目前无法办理更名的事实,结合中介方陈述的无法更名原因,能够认定《转让协议》客观上无法履行,非因买卖双方任何一方的违约行为所致。据此,一审判决解除《转让协议》,由孙某、钟某向吴某退还已收取的定金15万元,驳回吴某的诉讼请求。

【典型意义】

案涉双方基于《转让协议》所建立的,是就案涉房屋的买卖合同关系,其中约定的以更名方式实现房屋转卖合同目的的内容,实质上是将本应由开发商协助办理产权登记至孙某、钟某名下,再由孙某、钟某协助办理产权登记至吴某名下的过程,变为只进行一次产权登记。此操作模式违反我国税法的规定,应由行政主管部门调整。这种情形即为俗称的期房买卖。在期房买卖中,若双方约定通过更名方式实现房屋转让合同目的的,由于更名方式违背我国现行的房地产政策,合同在实际履行中必然存在风险。对买方而言,更易因更名无法办理属于不可归责于任何一方的原因,只能在合同不能继续履行的情况下取得退回的已付款项,而无法主张卖方违约。


 
来源:民四庭
责任编辑:研究室

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